Wyobraź sobie następującą sytuację. Jesteś właścicielem mieszkania. Chcesz je sprzedać. Zawierasz umowę pośrednictwa. Z nabywcą wyszukanym przez pośrednika podpisujesz umowę przedwstępną. Ale do zawarcia umowy sprzedaży nie dochodzi, bo nabywca wycofuje się z transakcji. Mimo to pośrednik chce, abyś zapłacił całą prowizję. A Ty zastanawiasz się, czy pobieranie prowizji przy umowie przedwstępnej jest dozwolone.
W podobnej sprawie niedawno miał okazję wypowiedzieć się sąd (wyrok Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z dnia 8 czerwca 2021 r., sygn. III C 613/20 – nie mam informacji, czy wyrok jest prawomocny). Jesteś ciekawy, jakie rozstrzygnięcie zapadło?
Dzisiaj na blogu wpis dotyczący troszkę innej tematyki niż zazwyczaj. Z reguły pisze bowiem o problemach formalnych, np. o tym, jak napisać odpowiedź na pozew. Ale po znalezieniu tego wyroku nie mogłem się powstrzymać, aby o nim napisać.
Pobieranie prowizji przy umowie przedwstępnej – wyrok sądu
Właścicielka, chcąc sprzedać mieszkania w realizowanej właśnie inwestycji, podpisała z pośrednikiem trzy umowy pośrednictwa.
Umowa przewidywała, że jej wykonanie następuje w momencie zawarcia umowy powodującej zbycie mieszkania, a także zawarcia umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej. Prowizja wynosiła określony procent od ceny sprzedaży powiększony o podatek VAT. Umowa przewidywała również, że w przypadku niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej bądź jej rozwiązania prowizja nie ulega zmianie.
Właścicielka podpisała trzy umowy przedwstępne z nabywcami wskazanymi przez pośrednika. Nabywcy jednakże ostatecznie nie kupili mieszkań. Właścicielka z uwagi na różne problemy, w tym z wykonawcami, nie zdołała bowiem w umówionym terminie dokończyć budowy mieszkań.
Sąd uznał, że gdyby kierować się tylko dosłownym brzmieniem umowy, to rzeczywiście właścicielka musiałaby zapłacić prowizję już z chwilą podpisania umów przedwstępnych. Sąd jednak sprawdził, czy postanowienia umowy mogły być uznane za niedozwolone.
Klauzule niedozwolone w umowie pośrednictwa
Niewątpliwie niedozwolony charakter miało postanowienie mówiące, że prowizja wynosi określony procent od ceny sprzedaży powiększony o podatek VAT. Tego typu postanowienia już wielokrotnie były wcześniej uznawane za niedozwolone. Określona w umowie prowizja musi bowiem zostać podana razem z podatkiem VAT.
Co istotniejsze, sąd uznał, że postanowienie przewidujące obowiązek zapłaty całej prowizji już z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i narusza interesy konsumenta. Sąd zauważył, że z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej nie realizuje się jeszcze cel właściciela, czyli sprzedaż mieszkania. Do zawarcia umowy sprzedaży może przecież nie dojść. I taka sytuacja miała miejsce w omawianej sprawie. A takie ukształtowanie umowy w zdecydowanie lepszej sytuacji stawia pośrednika. Ten bowiem realizuje swój cel – uzyskanie prowizji – w sytuacji, w której cel właściciela jeszcze nie jest zrealizowany.
Pamiętać trzeba dodatkowo, że z reguły sprzedający zamierza sfinansować prowizję z uzyskanej ceny sprzedaży. A w przypadku umowy przedwstępnej z reguły nie ma jeszcze zapłaty ceny.
Prowizja pośrednika nieruchomości przy umowie przedwstępnej – wyrok korzystny dla właściciela
To wszystko skłoniło sąd do uznania, że pośrednikowi nie należy się prowizja od umowy przedwstępnej. Właścicielka wygrała sprawę, a pośrednik musiał jej zwrócić koszty procesu.
Oczywiście każda sprawa jest inna i zawsze trzeba dokonywać analizy w oparciu o konkretna umowę i konkretne fakty. Niemniej stanowisko sądu w powyższym wyroku jest ważnym argumentem przemawiającym za tym, że pobieranie prowizji przy umowie przedwstępnej jest niedozwolone.
Jeśli chcesz wiedzieć więcej o klauzulach niedozwolonych w umowach pośrednictwa, to zapoznaj się z e-bookiem na stronie www mojej Kancelarii. Prowizja pośrednika nieruchomości przy umowie przedwstępnej to tylko jeden z problemów, na który można natrafić w umowie pośrednictwa.
