Wyobraź sobie następującą sytuację. Jesteś właścicielem mieszkania. Chcesz je sprzedać. Zawierasz umowę pośrednictwa. Z nabywcą wyszukanym przez pośrednika podpisujesz umowę przedwstępną. Ale do zawarcia umowy sprzedaży nie dochodzi, bo nabywca wycofuje się z transakcji. Mimo to pośrednik chce, abyś zapłacił całą prowizję. A Ty zastanawiasz się, czy pobieranie prowizji przy umowie przedwstępnej jest dozwolone.
W podobnej sprawie niedawno miał okazję wypowiedzieć się sąd (wyrok Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z dnia 8 czerwca 2021 r., sygn. III C 613/20 – nie mam informacji, czy wyrok jest prawomocny). Jesteś ciekawy, jakie rozstrzygnięcie zapadło?
Dzisiaj na blogu wpis dotyczący troszkę innej tematyki niż zazwyczaj. Z reguły pisze bowiem o problemach formalnych, np. o tym, jak napisać odpowiedź na pozew. Ale po znalezieniu tego wyroku nie mogłem się powstrzymać, aby o nim napisać.
Pobieranie prowizji przy umowie przedwstępnej – wyrok sądu
Właścicielka, chcąc sprzedać mieszkania w realizowanej właśnie inwestycji, podpisała z pośrednikiem trzy umowy pośrednictwa.
Umowa przewidywała, że jej wykonanie następuje w momencie zawarcia umowy powodującej zbycie mieszkania, a także zawarcia umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej. Prowizja wynosiła określony procent od ceny sprzedaży powiększony o podatek VAT. Umowa przewidywała również, że w przypadku niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej bądź jej rozwiązania prowizja nie ulega zmianie.
Właścicielka podpisała trzy umowy przedwstępne z nabywcami wskazanymi przez pośrednika. Nabywcy jednakże ostatecznie nie kupili mieszkań. Właścicielka z uwagi na różne problemy, w tym z wykonawcami, nie zdołała bowiem w umówionym terminie dokończyć budowy mieszkań.
Sąd uznał, że gdyby kierować się tylko dosłownym brzmieniem umowy, to rzeczywiście właścicielka musiałaby zapłacić prowizję już z chwilą podpisania umów przedwstępnych. Sąd jednak sprawdził, czy postanowienia umowy mogły być uznane za niedozwolone.
Klauzule niedozwolone w umowie pośrednictwa
Niewątpliwie niedozwolony charakter miało postanowienie mówiące, że prowizja wynosi określony procent od ceny sprzedaży powiększony o podatek VAT. Tego typu postanowienia już wielokrotnie były wcześniej uznawane za niedozwolone. Określona w umowie prowizja musi bowiem zostać podana razem z podatkiem VAT.
Co istotniejsze, sąd uznał, że postanowienie przewidujące obowiązek zapłaty całej prowizji już z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i narusza interesy konsumenta. Sąd zauważył, że z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej nie realizuje się jeszcze cel właściciela, czyli sprzedaż mieszkania. Do zawarcia umowy sprzedaży może przecież nie dojść. I taka sytuacja miała miejsce w omawianej sprawie. A takie ukształtowanie umowy w zdecydowanie lepszej sytuacji stawia pośrednika. Ten bowiem realizuje swój cel – uzyskanie prowizji – w sytuacji, w której cel właściciela jeszcze nie jest zrealizowany.
Pamiętać trzeba dodatkowo, że z reguły sprzedający zamierza sfinansować prowizję z uzyskanej ceny sprzedaży. A w przypadku umowy przedwstępnej z reguły nie ma jeszcze zapłaty ceny.
Prowizja pośrednika nieruchomości przy umowie przedwstępnej – wyrok korzystny dla właściciela
To wszystko skłoniło sąd do uznania, że pośrednikowi nie należy się prowizja od umowy przedwstępnej. Właścicielka wygrała sprawę, a pośrednik musiał jej zwrócić koszty procesu.
Oczywiście każda sprawa jest inna i zawsze trzeba dokonywać analizy w oparciu o konkretna umowę i konkretne fakty. Niemniej stanowisko sądu w powyższym wyroku jest ważnym argumentem przemawiającym za tym, że pobieranie prowizji przy umowie przedwstępnej jest niedozwolone.
Jeśli chcesz wiedzieć więcej o klauzulach niedozwolonych w umowach pośrednictwa, to zapoznaj się z e-bookiem na stronie www mojej Kancelarii. Prowizja pośrednika nieruchomości przy umowie przedwstępnej to tylko jeden z problemów, na który można natrafić w umowie pośrednictwa.
{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam,
Planuje zakup nieruchomości czy zgodne jest, że pośrednik powinien brać prowizję od kupującego? W tym przypadku pośrednik wyliczył sobie od kwoty zakupu 595 000, 9000zl prowizji biura. Do tego wiadomo dochodzi podatek urzędu skarbowego i notariusz. Przy umowie rezerwacyjnej, doczytałem, że jestem zobowiązany o służebności przesyłu instalacji elektrycznej i wodociągowej do sąsiadującej działki przechodzącej przez nieruchomość która została wystawiona na sprzedaż na niej właśnie znajduje się główne złącza. W tym przypadku jak najkorzystniej zawrzeć umowę. z góry dziękuję, pozdrawiam
Jeśli kupujący zawarł umowę pośrednictwa z pośrednikiem, to pośrednik może być uprawniony do prowizji. Jeśli nie było takiej umowy i pośrednik nie wykonywał na rzecz kupującego żadnych czynności pośrednictwa, to pośrednik nie powinien być uprawniony do prowizji. To oczywiście tylko teoria, bo rozstrzygnięcie w konkretnym przypadku zależy od dokładnego przeanalizowania faktów.
Witam serdecznie. Sprzedaje mieszkanie. Kupujący na umowie przedwstępnej wpłacił zadatek 50 tys zł – pośrednik zażyczył sobie od tego 5 tyś zł a drugie 5 tyś po umowie końcowej ( ustalone 2.5% na umowie) .
Kupujący nie pojawił się na umowie końcowej, ani na 1 wezwanie ani na drugie. Termin minął a mieszkanie ponownie wystawiliśmy na sprzedaż. Czy pośrednik miał prawo pobrać ode mnie 5 tyś czy może powinien tylko dostać 2.5 % od kwoty zadatki czyli 50 tyś zł tj 1250 zł a może nic skoro nie doszło do umowy końcowej? Z góry dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam Tomasz Janowiecki.
Na pytania dotyczące konkretnych spraw odpowiedzi nie udzielam publicznie na blogu, lecz wyłącznie w ramach konsultacji po zapoznaniu się z całością dokumentów.
Witam. Niedługo mam podpisać umowę przedwstępną, to ja jako kupujący mam zapłacić całą prowizję dla biura nieruchomości, podczas gdy umowa sprzedaży ma być podpisana za rok. Czy pośrednik może żądać teraz całości prowizji nie jest to mała kwota prawie 7 tys. Pozdrawiam Dorota
Trudno odpowiedzieć, nie widząc całej umowy. Ale tak, jak napisałem w tym artykule, teoretycznie istnieje możliwość zakwestionowania postanowienia umowy, który nakłada na klienta pośrednika obowiązek zapłaty całej prowizji z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej.
Witam
Czy pośrednikowi nieruchomości należy się prowizja w całości przy podpisaniu umowy warunkowej czy dopiero po podpisaniu już umowy wiążącej ostatecznej.
Aby odpowiedzieć na to pytanie trzeba by w pierwszej kolejności zweryfikować umowę. To tam powinno być rozstrzygnięte, kiedy pośrednik może domagać się wynagrodzenia. I dopiero treść konkretnych postanowień umownych można rozpatrywać w kontekście ewentualnych klauzul niedozwolonych.