Dariusz Mojecki

radca prawny

Prowadzę własną Kancelarię w Krakowie. Od początku mojej kariery prowadziłem już kilkaset spraw, występowałem przed sądami rejonowymi, okręgowymi, apelacyjnymi, a także przed Sądem Najwyższym. Prowadziłem również sprawy w sądach polubownych...
[Więcej >>>]

Wnieś sprzeciw

Czy pobieranie prowizji przy umowie przedwstępnej jest dozwolone?

Dariusz Mojecki20 sierpnia 20212 komentarze

Wyobraź sobie następującą sytuację. Jesteś właścicielem mieszkania. Chcesz je sprzedać. Zawierasz umowę pośrednictwa. Z nabywcą wyszukanym przez pośrednika podpisujesz umowę przedwstępną. Ale do zawarcia umowy sprzedaży nie dochodzi, bo nabywca wycofuje się z transakcji. Mimo to pośrednik chce, abyś zapłacił całą prowizję. A Ty zastanawiasz się, czy pobieranie prowizji przy umowie przedwstępnej jest dozwolone.

W podobnej sprawie niedawno miał okazję wypowiedzieć się sąd (wyrok Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z dnia 8 czerwca 2021 r., sygn. III C 613/20 – nie mam informacji, czy wyrok jest prawomocny). Jesteś ciekawy, jakie rozstrzygnięcie zapadło?

pobieranie prowizji przy umowie przedwstępnej

Dzisiaj na blogu wpis dotyczący troszkę innej tematyki niż zazwyczaj. Z reguły pisze bowiem o problemach formalnych, np. o tym, jak napisać odpowiedź na pozew. Ale po znalezieniu tego wyroku nie mogłem się powstrzymać, aby o nim napisać.

Pobieranie prowizji przy umowie przedwstępnej – wyrok sądu

Właścicielka, chcąc sprzedać mieszkania w realizowanej właśnie inwestycji, podpisała z pośrednikiem trzy umowy pośrednictwa.

Umowa przewidywała, że jej wykonanie następuje w momencie zawarcia umowy powodującej zbycie mieszkania, a także zawarcia umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej. Prowizja wynosiła określony procent od ceny sprzedaży powiększony o podatek VAT. Umowa przewidywała również, że w przypadku niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej bądź jej rozwiązania prowizja nie ulega zmianie.

Właścicielka podpisała trzy umowy przedwstępne z nabywcami wskazanymi przez pośrednika. Nabywcy jednakże ostatecznie nie kupili mieszkań. Właścicielka z uwagi na różne problemy, w tym z wykonawcami, nie zdołała bowiem w umówionym terminie dokończyć budowy mieszkań.

Sąd uznał, że gdyby kierować się tylko dosłownym brzmieniem umowy, to rzeczywiście właścicielka musiałaby zapłacić prowizję już z chwilą podpisania umów przedwstępnych. Sąd jednak sprawdził, czy postanowienia umowy mogły być uznane za niedozwolone.

Klauzule niedozwolone w umowie pośrednictwa

Niewątpliwie niedozwolony charakter miało postanowienie mówiące, że prowizja wynosi określony procent od ceny sprzedaży powiększony o podatek VAT. Tego typu postanowienia już wielokrotnie były wcześniej uznawane za niedozwolone. Określona w umowie prowizja musi bowiem zostać podana razem z podatkiem VAT.

Co istotniejsze, sąd uznał, że postanowienie przewidujące obowiązek zapłaty całej prowizji już z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i narusza interesy konsumenta. Sąd zauważył, że z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej nie realizuje się jeszcze cel właściciela, czyli sprzedaż mieszkania. Do zawarcia umowy sprzedaży może przecież nie dojść. I taka sytuacja miała miejsce w omawianej sprawie. A takie ukształtowanie umowy w zdecydowanie lepszej sytuacji stawia pośrednika. Ten bowiem realizuje swój cel – uzyskanie prowizji – w sytuacji, w której cel właściciela jeszcze nie jest zrealizowany.

Pamiętać trzeba dodatkowo, że z reguły sprzedający zamierza sfinansować prowizję z uzyskanej ceny sprzedaży. A w przypadku umowy przedwstępnej z reguły nie ma jeszcze zapłaty ceny.

Prowizja pośrednika nieruchomości przy umowie przedwstępnej – wyrok korzystny dla właściciela

To wszystko skłoniło sąd do uznania, że pośrednikowi nie należy się prowizja od umowy przedwstępnej. Właścicielka wygrała sprawę, a pośrednik musiał jej zwrócić koszty procesu.

Oczywiście każda sprawa jest inna i zawsze trzeba dokonywać analizy w oparciu o konkretna umowę i konkretne fakty. Niemniej stanowisko sądu w powyższym wyroku jest ważnym argumentem przemawiającym za tym, że pobieranie prowizji przy umowie przedwstępnej jest niedozwolone.

Jeśli chcesz wiedzieć więcej o klauzulach niedozwolonych w umowach pośrednictwa, to zapoznaj się z e-bookiem na stronie www mojej Kancelarii. Prowizja pośrednika nieruchomości przy umowie przedwstępnej to tylko jeden z problemów, na który można natrafić w umowie pośrednictwa.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, zapraszam Cię do kontaktu:

tel.: +48 505 975 749e-mail: info@kancelariamojecki.pl

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Adrian 1 października, 2021 o 13:29

Witam,
Planuje zakup nieruchomości czy zgodne jest, że pośrednik powinien brać prowizję od kupującego? W tym przypadku pośrednik wyliczył sobie od kwoty zakupu 595 000, 9000zl prowizji biura. Do tego wiadomo dochodzi podatek urzędu skarbowego i notariusz. Przy umowie rezerwacyjnej, doczytałem, że jestem zobowiązany o służebności przesyłu instalacji elektrycznej i wodociągowej do sąsiadującej działki przechodzącej przez nieruchomość która została wystawiona na sprzedaż na niej właśnie znajduje się główne złącza. W tym przypadku jak najkorzystniej zawrzeć umowę. z góry dziękuję, pozdrawiam

Odpowiedz

Dariusz Mojecki 1 października, 2021 o 14:10

Jeśli kupujący zawarł umowę pośrednictwa z pośrednikiem, to pośrednik może być uprawniony do prowizji. Jeśli nie było takiej umowy i pośrednik nie wykonywał na rzecz kupującego żadnych czynności pośrednictwa, to pośrednik nie powinien być uprawniony do prowizji. To oczywiście tylko teoria, bo rozstrzygnięcie w konkretnym przypadku zależy od dokładnego przeanalizowania faktów.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Dariusz Mojecki Kancelaria Radcy Prawnego Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Dariusz Mojecki Kancelaria Radcy Prawnego z siedzibą w Krakowie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem info@kancelariamojecki.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: